如何避免买入Leaky Condo

大家会经常从新闻媒体看到有关Leaky Condo的报道，他们的住户为要支付几万元甚至十几万元的维修费而叫苦连天，后悔当初买了这个Condo。

如何避免买到Leaky Condo，确实是买家要重点考虑的大事。要识别哪类房子容易变成Leaky Condo, 那就得从Leaky Condo的形成说起，人们常说的Leaky Condo 是指那些多住户的building外墙出现了渗水、潮湿、发霉和墙内的木柱霉烂等现象，而导致这些问题出现的罪魁祸首就是雨水，所以说那个房子的墙能较好地避开雨水，它成为Leaky Condo的机率就小。保护墙体避开雨水的关键元素是屋檐，屋檐往外飘出越多，遮挡雨水的能力就越大，墙体受到雨水的侵蚀就越小，房子就不会成为Leaky Condo了。当然，墙体较高时，屋檐也保护不了墙的下半部分。这就得靠Rainscreen了（下面会解释）。

下面两张图片所示的是屋檐很短的房子，16年房龄就成Leaky Condo要做外墙翻新了

市面上有一种说法，说80年代以前的Condo不能买，容易出现Leaky Condo，为何人们会产生这种概念呢？这要追究到以前的外墙体没有Rainscreen System, 这Rainscreen 就是墙的外表层siding 与防水油布building paper之间有个架空层，空气就可以在这个架空层流动，空气的流动就可以把潮湿的表层风干，这样外墙就不会潮湿发霉了。下图为Rainscreen图例：

以前人们认为外墙的每个部分都紧贴着会对室内的保温更好，这样会节省能源，特别是上世纪70年代，以色列与阿拉伯人之间的战争，导致石油紧缺而能源荒，政府非常强调房子的节能，却没注意到湿的外墙材料粘在一起是不容易干的，这就产生了很多Leaky Condos，维修Leaky Condo发生的巨大费用，导致加国的工程师们重新研究外墙体系，到90年代中时开此提议设外墙Rainscreen, 到2005年的国家Building Code才强制执行Rainscreen, 所以，90年代的Condo也有相当部分没有Rainscreen 的。客人买房时最好请有经验的验屋师鉴定。